QUAND FAIRE APPEL À UN GÉOMÈTRE ?
- Vous achetez, vendez ou possédez un terrain :
Le géomètre-expert est le seul professionnel habilité à délimiter de façon irrévocable un terrain et à le "borner". Il peut aussi vous informer des servitudes attachées aux lieux.
Connaissez-vous les limites réelles de votre propriété ?
Si vous souhaitez construire sur un terrain, ou simplement y faire des aménagements ou des plantations, vous ne devez pas, évidemment, empiéter sur la propriété de votre voisin. Mais vous devez surtout respecter, par rapport à celle-ci, des distances minimales définies par la loi, les règlements et les usages locaux. Il est donc très important, si vous possédez un terrain ou si vous envisagez d'en acheter un, de connaître ses limites exactes et sa superficie. Si vous souhaitez le vendre, vos acheteurs peuvent exiger de disposer d'une telle information avant de signer l'avant-contrat de vente.
- Les titres de propriété et le cadastre n'offrent pas toujours des garanties suffisantes et sont généralement imprécis.
- Le titre de propriété atteste du transfert d'un bien d'un propriétaire à un autre. Mais il est rare qu'il garantisse la superficie et les limites d'un terrain.
Depuis la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains du 13 décembre 2000 (JO du 14.12.00), tout avant-contrat et contrat de vente pour l'achat d'un terrain destiné à la construction d'une maison ou d'un immeuble à usage mixte d'habitation et professionnel doit préciser si le descriptif du terrain résulte ou non d'un bornage. A défaut de cette précision dans l'acte authentique, l'acquéreur peut, dans le délai d'un mois suivant la signature de l'acte authentique, engager une action pour obtenir sa nullité.
Attention ! Les documents cadastraux sont des documents administratifs, élaborés pour des raisons fiscales, et qui sont dépourvus comme le fichier immobilier de valeur juridique. Le cadastre ne suffit pas à prouver le droit de propriété. C'est simplement un élément de présomption parmi d'autres.
L'acceptation des propriétaires est obligatoire pour valider la limite qui divise leur bien. Pour délimiter de façon irrévocable un terrain, il faut confronter les différentes sources d'information (cadastre, limites apparentes, titres de propriété, etc.) afin de résoudre les contradictions qu'elles peuvent révéler, et de surcroît, obtenir l'accord des voisins sur les limites fixées.
Le géomètre-expert est le seul professionnel qualifié pour procéder au bornage du terrain
Le bornage permet de fixer les limites du terrain par des repères matériels : les bornes. Tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contigues (Code civil : article 646). Ce droit est reconnu également aux usufruitiers d'un terrain, aux bénéficiaires d'un bail à long terme susceptible d'hypothèque (que l'on appelle "emphytéotes"), ou aux détenteurs d'une promesse synallagmatique de vente, c'est-à-dire un "compromis de vente". Il ne peut être réalisé que sur des propriétés contigues. Si deux terrains sont voisins mais séparés par un espace (sentier, voie, ouvrage, etc.) appartenant à un tiers ou dépendant du domaine public, ce sont alors les propriétaires de cet espace qui doivent être impliqués.
Qui paie ?
En principe, le bornage se fait à frais communs (Code civil : article 646) entre les voisins qui font procéder à cette opération. Dans la pratique, plusieurs situations peuvent se rencontrer. - Si les propriétaires ont demandé ensemble le bornage, et signé un accord préalable, il est important que cet accord précise la répartition des frais entre eux. - Si un seul propriétaire a souhaité le bornage, il est souvent seul à devoir régler les frais. Ses voisins ne sont pas tenus de participer à des dépenses engagées en leur nom, sauf décision judiciaire. - Lors d'un bornage judiciaire, le juge d'instance fixe lui-même la répartition des dépenses entre les différents propriétaires concernés, en tenant compte des particularités de chaque affaire. Toutefois une avance sur provision sera demandée dès l'introduction de l'instance.
Si vous êtes en conflit avec vos voisins, et si ceux-ci ne veulent pas accepter un bornage amiable, vous devrez demander un bornage judiciaire. Adressez-vous au tribunal d'instance dont dépend la localité où est situé le terrain. Le plus souvent, le juge nomme, en qualité d'expert, un géomètre-expert.
Diviser un terrain en plusieurs lots
- Le bornage
Faire appel à un géomètre-expert permet de fixer définitivement les limites des parcelles que vous créez. Il est conseillé d'annexer le plan qu'il vous remettra à l'acte qui attestera éventuellement du transfert de la propriété : acte de vente, donation, succession. Ainsi, les limites des terrains transmis seront clairement identifiées.
- Les divisions du terrain Vous avez aussi intérêt à vous adresser à un géomètre-expert afin qu'il vous aide à choisir le découpage le mieux approprié, en fonction des servitudes existantes sur le terrain, des voies d'accès, des possibilités de raccordements aux canalisations existantes (si une construction est prévue) ou encore des règles d'urbanisme. Celles-ci peuvent par exemple imposer des conditions à remplir pour être autorisé à y construire des bâtiments mais elles ne peuvent plus, depuis la loi du 13 décembre 2000 (loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains : JO du 14.12.00), imposer une surface minimale, sauf pour des raisons d'assainissement ou de prévention des risques, notamment d'inondation.